Créer une SCI : les avantages de ce statut

Les avantages fiscaux et juridiques d’une SCI

  Les avantages juridiques

Les avantages successoraux

La création d’une SCI s’avère avantageuse en matière de transmission du patrimoine, et ce, tout en préservant l’unité du bien familial. Dans cette même veine, il est possible de créer une SCI pour simplifier le partage des biens entre les différents associés ou à des tiers comme des conjoints non mariés.

De plus, la loi du 1er janvier 2008 dicte que les parents associés d’une SCI familiale peuvent transmettre un maximum de 151 950 euros tous les 6 ans à leurs enfants sans payer d’impôts, alors que ce chiffre s’estime à 30 390 euros entre grands-parents et petits-enfants.

Les avantages pour l'immobilier d'entreprise

Les professionnels libéraux et les commerçants indépendants sont également avantagés en optant pour le statut juridique de la SCI. Dans ce sens, la société civile immobilière à laquelle ils adhèrent leur permet d’acquérir des murs qu’ils loueront par la suite à un autre professionnel ou à une entreprise exploitante.

En permettant de dissocier le patrimoine privé et professionnel, la SCI présente les avantages suivants :

• La transmission précise et simplifiée du patrimoine. À titre d’exemple, un enfant peut recevoir les parts de la SCI alors qu’un autre peut recevoir les parts de l’entreprise professionnelle.
• La protection du patrimoine de la SCI en cas de liquidation judiciaire ou le redressement de l’entreprise commerciale, (sauf si la SCI s'est portée garante). Ainsi, uniquement les parts sociales de l’associé défaillant feront l’objet d’une saisie et non les biens de la SCI.
• La possibilité de diminuer l’actif social ou le prix et par conséquent de trouver des acheteurs plus facilement.

Les avantages d'une SCI sur l'indivision

L'indivision est le principe juridique qui régule le statut des concubins, des pacsés, des époux mariés en séparation de biens ou des héritiers suite au décès du donateur, et ce, dès lors qu'ils possèdent en indivision un ou plusieurs biens.

Bien que la loi du 23 juin 2006 ait supprimé le recours systématique au vote à l’unanimité pour encadrer une indivision, la société civile immobilière se révèle toujours plus efficace. Dans ce sens, le gérant de la SCI peut se voir attribué de plus amples pouvoirs et droits dans le but de préserver au mieux les intérêts des associés en cas de blocage dans l'indivision, tel qu’une mésentente entre associés ou la présence de mineurs.

D’autre part, dans l’éventualité où l’un des associés de la SCI rencontre des difficultés financières, les autres associés ont la possibilité de lui racheter ses parts par un acte sous seing privé et sans l’intervention d’un notaire comme requis pour une vente classique en indivision.

  Les avantages fiscaux

La règle générale de fiscalité

Bien que la SCI ne soit pas considérée comme une société commerciale et qu’elle ne soit pas dans l’obligation de publier ses comptes, elle doit néanmoins être dans la capacité de fournir des informations sur son bilan financier à l'administration fiscale.

En général, la SCI doit déclarer ses revenus ainsi que la répartition des pertes et des bénéfices sans pour autant être acquittée d’impôt. Dans cette optique, les associés sont imposés individuellement sur leurs revenus sauf s’ils sont des sociétés ou personnes morales.

Dans ce cas de figure, les bénéfices engendrés par la SCI sont décrits comme des bénéfices industriels et commerciaux soumis au régime de l’impôt sur les sociétés. En cas de pertes, les associés imputent le montant de ces déficits dans la limite de 10 700 euros par an sur leur revenu global et les compensent par d'autres bénéfices fonciers.

Prenez en considération ces avantages avant de vous lancer dans les démarches de la création d’entreprise. 

De plus en plus populaires parmi les entrepreneurs ayant comme projet la création d’une entreprise, les SCI ou sociétés civiles immobilières offrent de nombreux avantages. Certains associés à la création d’une société civile de famille ou SCI familiale sont :

• la transmission simplifiée du patrimoine immobilier
• la possibilité de protéger le patrimoine de famille des créanciers de la société

Si vous souhaitez constituer une SCI, Digidom vous explique les étapes essentielles, les formalités administratives,  les avantages du statut SCI et les coûts liés à la création d’une SCI.

Le projet de création d’une SCI doit suivre 4 grandes étapes

  L’enregistrement des statuts

La rédaction des statuts d’une entreprise, et ce, quel que soit son statut juridique, est d’une importance capitale, puisqu’ils indiquent les mots d’ordre relatifs au fonctionnement et à l’organisation d’une société.

Après avoir rédigé les statuts de la SCI avec l’assistance d’un homme de loi pour plus de garanties, ils doivent être enregistrés à la recette des impôts du siège social de la société dans un délai d’un mois suivant leur signature par tous les associés.

Aucun frais d’enregistrement n’est dû pour cette formalité depuis la loi de finances de 2000.

  L’insertion dans un journal d'annonces légales publicitaires

Suivant la première étape, un avis de constitution de la société civile immobilière doit impérativement être publié dans un journal d'annonces légales situé dans le département de l’adresse commerciale de l’entreprise. 
Si les statuts sont établis par acte sous seing privé, le gérant de la SCI devra signer cette annonce.

Selon les grandes lignes de l'article 22 du décret du 3 juillet 1978, l’avis de constitution doit contenir les informations suivantes :

• le nom et la forme sociale de la SCI
• l'adresse du siège social et le montant du capital social
• l'objet social de la SCI
• la durée de vie de la société
• le montant des apports en numéraire
• la description et l'évaluation des apports en nature
• les noms, prénoms et adresses des responsables de la société
• le greffe du tribunal où la SCI sera immatriculée
• les éventuelles clauses relatives à l'agrément des associés en cas de cession de parts sociales

Le coût d’une telle publication s’estime à environ 350 euros.

  Le dépôt des documents justificatifs au greffe du Tribunal de commerce du lieu de situation du siège social de la SCI

Dans l’optique de compléter le dossier de création de la SCI, les personnes concernées doivent soumettre les pièces justificatives suivantes au greffe du Tribunal de commerce :

• 2 exemplaires originaux des statuts enregistrés auprès du service des impôts
• 2 exemplaires des statuts (une pour l'URSSAF et une autre pour les impôts)
• la demande d'immatriculation par le formulaire M0
• la copie de la parution dans le journal d'annonces légales
• 1 justificatif de l’adresse du siège social
• 1 attestation sur l'honneur de non condamnation
• 1 extrait d'acte de naissance du ou des gérants
• 1 extrait d'acte de mariage et un exemplaire du contrat de mariage du ou des gérants

Le dépôt de ces pièces justificatives est destiné à l’immatriculation de la SCI. Une fois cette étape accomplie, la responsabilité de l’insertion de l’avis de constitution au BODACC incombe au greffier.

  La déclaration fiscale d'existence auprès des impôts

Cette déclaration doit se faire dans un délai de 90 jours suivant la signature des statuts pour les sociétés semi-transparentes et de 30 jours pour les sociétés imposées à l’IS. Pour de plus amples renseignements sur les formalités administratives et juridiques relatives à votre projet de création d’entreprises, rendez-vous dès à présent sur le site de Digidom.

Dans l’espace client, vous recevrez des conseils pratiques d’un spécialiste en droit ou en comptabilité selon vos besoins. La mission de Digidom est de vous permettre de bénéficier de nombreux avantages à chaque étape de votre projet.