Le statut SCI : société civile immobilière

 

le statut sci

 

La Société Civile Immobilière, soit SCI, peut être créée en vue de constituer un bon outil de gestion du patrimoine immobilier. Ce statut est bien une personne morale mais présentant des caractéristiques civiles, l’objet de la social ne peut donc pas avoir un but commercial.

Le statut SCI est donc utilisée dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, mais avant de se lancer, il faut savoir certaines choses. Les avantages de la SCI est qu’il n’y a pas de capital minimum a injecter lors de la création d’une SCI, en revanche il doit y avoir au moins 2 associés qui se répartissent les parts.

Les différents types de SCI

La SCI de location

La société civile immobilière de location est créée par des personnes physiques (particuliers) ou morales (entreprises). Elle permet de gerer ou de louer un bien immobilier.

La SCI familiale

Comme son nom l’indique, pour une SCI familiale, il faut que les associés est un lien familial. Cela permet d’éviter l’indivision, facilite la succession et permet de se prémunir d’éventuels conflits familiaux puisque tout sera établi dans les statuts.

Le statut SCI à capital variable

Une SCI à capital variable permet de faire évoluer la société plus simplement. En effet, dans le cas dans l’entrée ou de la sortie d’associé, l’augmentation ou la diminution de capital ou toutes autres modifications ne nécessite pas de formalités supplémentaire ce qui permet des économies dans le fonctionnement de la SCI.

La SCI d’attribution (ou SCIA)

Permet à des associés de la SCI d’acheter un bien en collectivité pour le diviser en part sociales. Au lieu d’acheter des lots de copropriété, les associés de la SCI achètent des parts sociales de cette dernière.

La société de multipropriété

Ou les SCI de jouissance à temps partagé permettent aux particuliers qui l’a créée de vendre des parts aux associés leur donnant un droit de jouissance pendant une période donnée (souvent utilisé pour les résidences de vacances essentiellement

Les associés en SCI

Comme il l’a été précisé plus haut, il faut au minimum 2 associés pour créer une SCI et il n’y a pas de maximum. Les associés ne sont en aucun cas protégés et sont responsables à vie de leurs dettes de manière non solidaire. C’est à dire que chaque associé est responsable de ses parts dans la société civile immobilière.

Si le capital de départ n’est pas obligatoire dans une SCI l’apport en revanche l’est. Plus il sera élevé plus il sera facile d’emprunter.

Ces apports seront inscrit dans les statuts et peuvent être en numéraire ou en nature (patrimoine immobilier par exemple). Les parts seront calculées selon l’apport apporté et composeront le capital.

Pour s’associer dans une SCI, il faut être majeur, mineur émancipé ou mineur en présence de son représentant légal. Les associés seront convoqués chaque année à une assemblée générale pour faire un bilan de la SCI et prendre d’éventuelles décisions.

Les avantages de la SCI sur l’indivision

La Société Civile Immobilière permet de gérer tout ou partie d’un ou de plusieurs biens immobiliers. En créant une telle société, la gestion du patrimoine est facilitée, puisque toute idée d’indivision est écartée. Il est recommandé de nommer un gérant qui ne fait pas partie des associés et qui connaît très bien le milieu de l’immobilier. Cela facilite de nombreuses démarches, telles que les réparations urgentes, les actes de la vie courante, etc.

L’avantage principal de la SCI face à l’indivision est qu’en
cas d’intervention quelconque les frais seront pris en charge par la Société Civile Immobilière, tandis qu’en indivision, il faudra voter à l’unanimité pour n’importe quel acte.


La SCI est très intéressante également dans le cadre des successions. En cas de transmission des biens immobiliers dans le cadre d’une Société Civile Immobilière, les héritiers peuvent recevoir jusqu’à 156 974 euros de chaque parent, en exonération de droits, sur un laps de temps de six ans.

Si la transmission se fait entre grands-parents et petits-enfants, la somme est de 31 395 euros. Les arrière-petits-enfants auront droit à 5 232 euros chacun.
 Grâce à ces exonérations, la transmission peut se faire gratuitement et progressivement.


Pour préserver l’usufruit des parts, les donations ne doivent se porter que sur la nue-propriété. Ainsi, l’évaluation des parts est plus avantageuse. En effet, l’actif net de la Société Civile Immobilière ne comprend plus les dettes contractées. Par ailleurs, du fait de la faible liquidité des biens immobiliers de la SCI, la valorisation des parts connaît un abattement.

Autre avantage de la SCI sur l’indivision, au moment de la revente, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire.

La constitution d’une SCI

Comme toute entreprise, la rédaction des statuts est inhérente à la constitution d’une SCI.

Ces derniers doivent comporter plusieurs mentions légales obligatoires comme :

  • l’identité de la SCI (nom et l’adresse du siège social qui peut se faire en société de domiciliation commerciale)
  • l’objet social qui ne doit pas être commercial
  • l’identité des associés
  • les apports des différents associés
  • la capital divisé en part social entre les différents associés
  • la durée de la SCI (de maximum 99 ans)

Il est plus prudent de rentrer dans les détails lors de la rédaction des statuts. Cela peut éviter de nombreux disfonctionnement par la suite.

Le mieux est donc de préciser son mode de fonctionnement ainsi que les conditions de modification des statuts, de dissolution ou de cession de part sociale de la SCI.

Lorsque les statuts sont mis en place, il faut entériner l’existence de la Société Civile Immobilière en l’enregistrant auprès du service des impôts, au centre de finances publiques compétent. Il faut ensuite annoncer la création de cette entreprise par le biais d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Enfin, il faut immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés afin de confirmer la création de sa personnalité morale. La création de la Société Civile Immobilière n’est finalisée qu’à ce moment-là. Dans le cas où ces démarches ne sont pas accomplies, la Société Civile Immobilière sera dans l’incapacité d’ouvrir un compte bancaire à son nom.

La fiscalité en SCI

La fiscalité de l’impôt sur les revenus (IR) des particuliers est celle appliquée par défaut à la SCI transparente.

Toutefois, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) afin de réduire leur taux d’imposition, notamment si le revenu est important.
 En tant que personne physique, chaque associé est assujetti à l’IR.

Les éventuels déficits peuvent être déduits des bénéfices, à raison de 10 700 euros par an au maximum.
Ainsi, si le bien immobilier est mis en location, par exemple, tous les associés devront déclarer les dividendes perçus en tant que revenu foncier.
Dans le cas où les parts appartiennent à des personnes morales, les revenus figurent dans le bilan de ces dernières et sont imposables en fonction du régime sous lequel elles sont fondées.

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