Choisir ses biens immobiliers pour une SCI commerciale

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique conçue spécifiquement pour la gestion de biens immobiliers. Le but de ce type de structure est d’offrir à un ensemble de personnes, physiques ou morales, la possibilité de s’associer pour détenir et gérer un immeuble ou un ensemble de biens immobiliers.

Les SCI à vocation commerciale, une exception qui confirme la règle

La finalité d’une SCI n’est pas d’avoir une activité commerciale, ce qui en fait un type d’entreprise bien différent des SARL, des SA ou des SAS. Il s’agit le plus souvent de partager un patrimoine, et de faciliter la transmission des biens immobiliers aux enfants, avec une fiscalité avantageuse.

Mais dans certains cas, il est possible de créer une SCI dans le but de louer ou de vendre le bien immobilier. Si l’on veut construire puis vendre un bien, il faut opter pour une SCI de construction-vente (SCCV ou SCICV). Si l’on souhaite mettre un bien immobilier en location, il faut créer une SCI de location (SCIL).

Une SCI de construction-vente permet de vendre un bien immobilier, comme un immeuble, après l’avoir construit : les profits ne sont pas imposés par l’administration fiscale, mais chaque associé sera imposé à titre personnel sur les bénéfices réalisés. Une fois le bâtiment construit et vendu, la SCCV est généralement dissoute, car elle se retrouve sans objet.

Si le but est d’acheter des biens immobiliers existants et de les revendre par la suite, de façon régulière, la SCI n’est pas le statut à adopter, il faut opter pour celui de « marchand de biens », également appelé rénovateur.

Si l’activité commerciale souhaitée est une location, il est possible de créer une SCI plus traditionnelle, appelée SCIL, et de s’en servir pour louer le bien.

Comment sélectionner les biens immobiliers pour sa SCI ?

La SCIL est habilitée à louer un ou plusieurs biens immobiliers, et tout pouvoir est donné au gérant pour s’occuper des modalités de gestion, des loyers, et de l’aspect comptable.

L’usage de la SCIL peut s’avérer utile, par exemple, pour traiter les locaux d’une société commerciale (de type SARL par exemple) de façon séparée. Ainsi, en cas de faillite de la société commerciale, le bien immobilier ne peut être saisi, car il dépend de la SCIL même si les parts sont détenues par les mêmes associés.

Bien respecter les formalités de création de la société

Les formalités à respecter sont les mêmes que pour une SCI classique : il faut établir et signer les statuts, qui désignent notamment le gérant et précisent le montant du capital social ainsi que les pourcentages de détention des parts ; déposer une annonce légale dans un journal habilité ; puis remplir les formulaires nécessaires et procéder à l’immatriculation de la société.

Il faut savoir que la SCIL, à l’instar de la SCCV, n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, ce sont les associés qui sont imposés à titre personnel sur le montant des dividendes qu’ils se versent.