Par Julia le lundi 17 juin 2019

Comment gérer la comptabilité d'une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est le statut juridique idéal pour un couple qui achète un immeuble, pour une famille dont le patrimoine immobilier grandit régulièrement, pour éviter les problèmes d'indivision etc. La création d'une telle entreprise demande au minimum deux associés qui vont rédiger les statuts de la société, définissant ainsi son mode de gestion (dirigeant), son organisation (fiscalité, comptabilité) et ses règles de fonctionnement (valeur et répartition des parts sociales).

La SCI n'a aucune obligation légale de tenir une comptabilité, sauf dans le cas bien précis d'un chiffre d'affaires très élevé. Malgré tout, les obligations du gérant et les droits des associés, définis dans les statuts de la SCI, lui imposent de communiquer le résultat comptable aux associés lors de l'Assemblée Générale annuelle. Ce bilan annuel chiffré en euros présente au minimum les bénéfices et les pertes de la SCI.

Quels sont les intérêts de la tenue d'une comptabilité de la SCI ?

La comptabilité d'une SCI :

  • met à l'abri d'une suspicion d'existence réelle venant de l'administration fiscale,

  • concrétise le montant des sommes versées par la SCI aux différents associés,

  • permet aux associés, par l'intermédiaire des livres comptables, de valider les montants représentés par la répartition des bénéfices ou la part de chaque associé en cas de cessions de parts sociales ou de donations de parts sociales,

  • peut certifier le calcul des amortissements d'une année sur l'autre, simplifiant leur suivi,

  • favorise l'accès de nouveaux associés au capital de la SCI,

  • apporte des réponses à toute demande de l'administration fiscale : rémunération du gérant, montant des pertes et des bénéfices (en euros), etc.

  • évite de subir un redressement fiscal sur des bases forfaitaires car les recettes et les dépenses font l'objet d'inscriptions sur les livres de comptes.

Un statut juridique, deux fiscalités et deux formats de comptabilités pour une seule entreprise

Le choix du régime fiscal lors de la création de la Société Civile Immobilière va définir le format de la comptabilité de la société civile immobilière.

  • La SCI est soumise à une imposition sur les revenus (IR) : les associés sont imposés sur leurs revenus et les prélèvements sociaux sont calculés sur ces revenus. La SCI est dite "transparente" ou "translucide".

  • La SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) : c'est la société qui est imposée sur ses bénéfices. La SCI est dite "opaque".

Attention dans ce cas, la partie du bénéfice de la SCI reversée à un associé doit apparaître sur sa déclaration d'impôts et vient s'ajouter à ses revenus face à l'administration fiscale.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), la comptabilité est simplifiée : c'est une comptabilité dépenses-recettes dit "comptabilité de caisse" que le gérant peut assumer à l'aide d'un logiciel dédié ou d'un simple tableur.

Dans le cas de la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), le gérant répond de la tenue d'une comptabilité dite "commerciale en partie double" (chaque écriture fait l'objet de deux lignes, l'une côté dépenses et l'autre côté recettes) établie selon le Plan Comptable Général (PCG).

Cette comptabilité est plus complexe et requiert éventuellement l'intervention d'un comptable ou d'un expert-comptable au sein de l'entreprise. Au fil des exercices cet expert va établir le Fichier des Ecritures Comptables (FEC) regroupant les écritures comptables des différents exercices, année par année. Les résultats de l'exercice clos seront fournis chaque année au Greffe du Tribunal de Commerce compétent et à l'administration fiscale.

Dans les deux formes de comptabilité, les mouvements d'argents sont exprimés en euros et tous les justificatifs doivent être soigneusement conservés.

Le cas particulier de la plus-value réalisée par la SCI, un montant à gérer en comptabilité !

La plus-value que peut réaliser une Société Civile Immobilière lors de la vente d'un immeuble, est égale "à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition après abattements".

  • Si la SCI est soumise à une imposition sur les revenus (IR), le montant en euros de la plus-value est imposable à hauteur de 19%. Les prélèvements sociaux qui affichent alors un taux de 17,2% sont également à régler sur le montant de cette plus-value.

Attention : une taxe supplémentaire est appliquée si le montant de la plus-value est supérieur à 50 000 euros, abattements déduits.

  • Si la SCI est soumise à une imposition sur les sociétés (IS), le montant de la plus-value intègre les bénéfices de l'entreprise, ne bénéficie d'aucun abattement et est soumis à l'imposition sur les plus-values professionnelles. La plus-value réalisée lors de la vente d'un immeuble est taxée à 15% sur la part inférieure à 38 120 euros et 33,33% pour la part supérieure.

Attention : dans ce cas, les associés qui touchent des dividendes doivent les ajouter à leurs revenus sur leur déclaration d'impôts. L'assiette de calcul de l'impôt sur les revenues peut alors augmenter.

Créer une SCI
 

Par Julia le lundi 17 juin 2019

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