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La fiscalité d’une SCI et impôts : IS ou IR ?

fiscalité SCI

La définition d’une SCI

Bien que souvent présentée comme un montage juridique très avantageux tant sur le plan fiscal que juridique, la création d’une société civile immobilière n’exonère en aucun cas les revenus et les bénéfices tirés de celle-ci. Une SCI est effectivement soumise à l’impôt.

La constitution d’une SCI peut être décidée et mise en place comme un outil efficace de la gestion et de la transmission du patrimoine immobilier. Comme pour toute création d’entreprises du type SAS, SARL ou SASU, cette procédure est subordonnée à des formalités ainsi que des obligations de statuts et d’immatriculation.

Une SCI est effectivement une entreprise. En tant que telle, elle est considérée comme une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, la société civile immobilière possède un objet social ayant rapport avec un ou plusieurs biens immobiliers.

Cet objet social est déterminé par les fondateurs lors de la création de la SCI. Les revenus générés par une SCI sont différemment imposables selon le type de propriétaire des parts sociales.

La fiscalité d’une SCI

Une SCI (société civile immobilière) est généralement réglementée par la loi sur l’impôt sur le revenu (IR).(Dans ce cas, la SCI est dite :fiscalement transparente, la SCI (elle) n’est pas personnellement soumise à l’impôt.

Ce sont les associés qui en prennent la responsabilité. Chaque associé de la SCI sera taxé sur sa part en fonction de son régime fiscal. Cependant, les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ainsi, ces derniers peuvent limiter leur taux d’imposition si ), par exemple.

Dans cette éventualité, l’impôt sera à la charge de la SCI. Ce changement de régime fiscal est irrévocable. Le choix de l’imposition s’effectue lors de la constitution de la société. Comme pour bon nombre de principes régissant le droit des sociétés, les règles relatives à chaque régime sont totalement distinctes et précises. Si l’associé est une personne morale, il sera soumis à l’IS, tandis que si l’associé est une personne physique, il sera imposé à l’IR.

En tant que personnes physiques, les associés d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de déficits ou d’insolvabilité de la société, ils peuvent également être exonérés des revenus à hauteur de 10 700 € par année.

Exemple : si le bien immobilier est mis en location, les associés devront déclarer les dividendes perçus en tant que revenu foncier tout comme un propriétaire déclare ses loyers.

Si les parts sociales sont détenues par une personne morale, les revenus tirés de la SCI doivent être inclus dans le bilan et seront imposables selon le régime choisi par celle-ci.

Il faut savoir que les deux régimes, l’IR et l’IS, peuvent cohabiter.

SCI à l’IR (impôt sur le revenu)

Les sociétés civiles immobilières à l’impôt sur le revenu sont les plus populaires.

Dans ce scénario, les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu. Cette déduction est faite à hauteur de leur quote-part de revenus fonciers ou des bénéfices reçus, et ce, indépendamment de la trésorerie qui leur est éventuellement distribuée.

Fiscalement transparente, la SCI ne fait que déclarer ses revenus. Bien qu’il puisse n’y avoir aucune acquisition des bénéfices réalisés par la SCI, les associés sont néanmoins imposés. Si la SCI réalise des bénéfices non encaissés par ces derniers, ceci augmente la valeur de leurs parts sociales.

De ce fait, les associés constateront une augmentation de leurs revenus fonciers et donc de leur imposition.

Les obligations incombant aux SCI dotées de la transparence fiscale

Conformément aux dispositions de l’article 374 de l’annexe II au code général des impôts, une SCI familiale ou immobilière dotée de la transparence fiscale est dans l’obligation d’établir, en double exemplaire chaque année, une déclaration de ses résultats.

Cette déclaration qui est adressée au service des impôts doit indiquer la part des associés dans :

  • le coût des dépenses d’entretien et de réparation, la rémunération des concierges/gardiens de l’immeuble et les frais de gérance,
  • le montant des intérêts des dettes (crédit immobilier) contractées pour l’amélioration, la réparation, la construction, l’acquisition ou la conservation des immeubles sociaux,
  • les frais d’assurance et de gestion payés par la société,
  • toutes autres charges effectivement supportées par la société comme les bénéfices générés par un prêt à un tiers.

SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

Comme mentionné plus haut, la SCI est dans ce cas imposable personnellement.

Les principales différences entre le calcul des revenus fonciers à l’IS et ceux à l’IR sont :

  • la distribution sous la forme de dividendes et les droits des associés sur les bénéfices de la société
  • l’impôt sur les sociétés
  • l’amortissement de l’immeuble

Le résultat imposable par l’IS fait par la suite partie des déductions des frais relatifs à la location de l’immeuble, tels que l’amortissement, les impôts, les honoraires, les intérêts et les coûts d’entretien.

Alors que les frais d’acquisition de l’immeuble hors terrain sont amortis sur 5 ans, l’amortissement de l’immeuble uniquement se fait sur une période d’environ 30 ans. Suite à cet amortissement et si le résultat est inférieur à 38 120 €, il sera soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 15%.

Le résultat suivant le paiement des impôts pourra être versé aux associés s’ils ne comptent pas le réinvestir dans la société.

Le régime fiscal sur les dividendes s’appliquera alors. Fiscalité et société civile immobilière : l’imposition des revenus lors de la cession ou de la vente du bien immobilier ou des parts sociales. Si un des associés décide de se retirer de la SCI en vendant ses parts sociales, l’éventuel bénéfice qui peut en découler est ordinairement taxé selon le régime des plus-values immobilières de particuliers et bénéficie de l’exemption d’imposition après 15 années de détention. Si les parts sont détenues par une personne morale, les plus-values s’inscriront dans le bilan de celle-ci.