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SCI : un outil de gestion du patrimoine immobilier

gestion de SCI

La création d’une SCI peut être décidée et mise en place par un minimum de deux personnes morales ou physiques pour gérer un patrimoine immobilier commun.

Pourvue d’une existence juridique, une SCI est dotée d’un objet social non commercial principalement déterminé par les associés eux-mêmes et ayant rapport avec un ou plusieurs biens immobiliers.

Le gérant de SCI

La gestion d’une société civile immobilière dépend du gérant

La gestion et le bon fonctionnement d’une SCI est assurée par le gérant.

À ce titre, il est :

  • le représentant légal de l’entreprise. Cette fonction lui donne l’autorisation d’ouvrir des comptes pour la société, de signer des contrats et de représenter la société civile immobilière en cours et lors d’audiences.
  • le gérant de la SCI est également doté du pouvoir d’engager la société dans les actes de la vie courante à l’égard des tiers contractants.

À défaut d’une mention explicite dans les statuts de la SCI, ce dernier peut engager celle-ci pour tout acte.

Cela inclut la conclusion d’un bail de location des lieux, la signature d’un prêt pour financer l’achat d’un bien immobilier, la réception du loyer, l’envoi d’une quittance de loyer aux locataires ou la conclusion d’une caution solidaire, d’où l’importance de la précision des statuts et des clauses permettant aux associés de voter pour ou contre les décisions du gérant.

Les associés ont la possibilité de limiter les pouvoirs du gérant. Pour ce faire, ils doivent préciser dans les statuts les circonstances où un mandat spécial sera requis avant de procéder à toute démarche. Ledit mandat peut également contenir les types de vote, dont l’unanimité, les 2/3 ou la majorité.

Le gérant de la SCI est nommé par les associés

La nomination du gérant de la SCI revient aux associés par acte séparé joint à la demande d’immatriculation de la société civile immobilière ou dans les statuts eux-mêmes.

Dans l’optique de limiter les conflits, le choix du gérant doit être fait le plus tôt possible. L’absence de gérant empêche la procédure d’immatriculation de la SCI au tribunal de commerce et donc sa création.

Le choix du gérant de SCI

Le choix du gérant de la SCI doit respecter certaines règles. Les associés doivent nommer ce dernier selon certains critères :

  • le gérant peut être un associé ou non,
  • il doit être sui juris, c’est-à-dire capable juridiquement (majeur et ne présentant aucune incapacité).

Il est important de noter que le gérant peut changer à tout moment durant la vie de la société. Pour contrer les éventuelles difficultés liées à ce changement de situation, les associés doivent préciser les conditions dans lesquelles le vote du nouveau gérant sera accepté.

Suite à cela, le changement de gérant devra faire l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales, d’un dépôt au greffe du tribunal de commerce et d’une inscription au RCS.

Les différents pouvoirs du gérant

Comme mentionné ci-dessus, le gérant s’occupe principalement des actes de la vie courante de la SCI. Dans ce sens, il doit présenter le bilan et les comptes des activités de la SCI, organiser les assemblées générales annuelles et tenir une comptabilité rigoureuse.

Ses autres pouvoirs et responsabilités comprennent :

  • représenter la SCI en justice en cas de procès,
  • signer les contrats ordinaires, les relations et les contrats de location avec les locataires,
  • accorder sa permission pour les travaux suite à un état des lieux des locaux concernés,
  • maintenir une relation avec la banque relative à l’ouverture et la gestion des comptes,
  • gérer les charges, les assurances, etc.

En ce qui concerne les actes plus importants, tels que la modification des statuts de la SCI, les associés doivent préciser leur mode d’adoption.

L’importance des statuts d’une société civile immobilière

Les statuts d’une SCI comprennent la totalité des règles régissant les rapports entre le gérant et les associés, entre les associés eux-mêmes et aussi à l’égard des tiers.

Ces documents incluent des informations d’ordre général comme :

  • l’objet social
  • le montant du capital social
  • le siège social
  • la dénomination sociale

Comme précisé plus haut, les statuts définissent également le mode de fonctionnement de la présidence, les conditions de gestion de la SCI, les critères de nomination du gérant, les motifs de sa révocation ou la limitation de ses pouvoirs.

Les statuts doivent également déterminer les modalités de cession des parts.

Une SCI nécessite une comptabilité

Souvent privilégiées pour leur grande liberté de fonctionnement, les sociétés civiles immobilières ont néanmoins un minimum d’obligation pour la tenue de leurs comptes.

Tenir une compatibilité stricte est autant dans l’intérêt des associés que de la SCI. Le choix d’une comptabilité conforme au plan comptable général (PCG) est généralement judicieux.

La gestion d’une SCI passe par une comptabilité stricte pour l’information des associés et des tiers.

L’étendue de l’obligation comptable

En l’absence d’option fiscale ou de législations spécifiques, les SCI sont ordinairement soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les articles 1855 et 1856 du code civil constituent les règles de l’obligation de reddition des comptes du gérant.

Conformément à leur droit à l’information, les associés peuvent obtenir une copie des livres et des documents sociaux, poser des questions et obtenir une réponse dans un délai d’un mois.

Ces documents prouvent qu’une comptabilité reste obligatoire dans le but de permettre au gérant de remplir ses obligations vis-à-vis de la SCI et des associés, bien qu’il ne fournisse aucune précision sur la forme de cette comptabilité.

Cette dernière sera considérée comme une comptabilité dite de trésorerie. Un tableau Excel ou un simple cahier enregistrant les recettes et les dépenses peut suffire.

Le choix de la fiscalité

Étant une société civile, une SCI n’est pas dans l’obligation de publier et de déposer ses comptes annuellement au tribunal de commerce, sauf si elle est imposée l’Impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas, la SCI sera tenue de tenir une comptabilité rigoureuse en conformité avec le PCG, les dépôts des comptes et les règles complémentaires applicables aux entreprises commerciales.

Dans le cas où la société civile immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), sa comptabilité est relativement simplifiée et consiste ordinairement en un livre ou un journal indiquant les dépenses et les recettes de la société.

Imposition à l’impôt sur le revenu (IR)

En règle générale, les SCI sont imposées d’office à l’IR (imposition sur les revenus). Dans ce cas de figure, la société ne paie pas d’impôts personnellement. En revanche, les associés sont tous imposés en fonction des bénéfices qu’ils perçoivent annuellement. Le montant de ces bénéfices est calculé en fonction du nombre de parts détenues dans la SCI.

L’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)

Lors de la création de la SCI ou au cours de son activité civile, les associés peuvent opter pour le régime d’imposition sur les sociétés (IS). Ainsi, ils ne seront pas directement imposés (sauf sur une partie des bénéfices perçus).

La SCI paie des impôts à hauteur de 15 % pour des bénéfices de 38 120 euros et 33,33 % au-delà de ce seuil. La société sera également assujettie aux mêmes obligations de déclarations, de gestion et de comptabilité qu’une société commerciale.

Les SCI réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 7 630 000 euros doivent payer une taxe supplémentaire de 3,3 %. En contrepartie, la presque totalité des frais et des quittances peut être décomptée du chiffre d’affaires, ce qui au final réduit l’imposition.

Ces coûts comprennent les frais de gestion, les primes d’assurance, les droits d’enregistrement sur le prix de vente, les honoraires du notaire ou la quittance de la TVA.

En cas de dettes sociales, les associés sont tenus responsables en proportion des parts qu’ils disposent dans le capital social. En cas de déficit, le revenu fiscal des associés peut amortir la situation à raison de 10 700 euros chacun au maximum. Après une détention d’une quinzaine d’années, la revente des parts de la société n’est pas soumise à l’impôt sur les plus-values.

Attention : le choix d’opter pour l’imposition sur les sociétés est irrévocable. Les associés ne pourront pas revenir à l’imposition sur le revenu par la suite.

Les résultats et les bénéfices de la SCI

Les résultats de la SCI doivent normalement être présentés à l’assemblée générale annuelle. Ces montants, que les associés de la société doivent déclarer au titre de l’impôt sur le revenu, leur sont attribués au prorata de leurs parts sociales.

En fonction des décisions prises lors de l’assemblée générale et des statuts de la SCI, les bénéfices peuvent être reversés partiellement, totalement ou ne pas être partagés entre les associés.

Attention : les associés doivent déclarer les bénéfices effectifs de la SCI aux impôts et non les bénéfices versés. Les revenus peuvent être immobiliers ou financiers si une quelconque somme a été injectée dans la SCI et que cela a rapporté des intérêts.

Les documents comptables utiles

Il est d’une importance capitale de conserver et de correctement classifier l’intégralité des documents comptables utiles pour les remettre au fisc en cas de besoin.

Ces documents concernent notamment :

  • les relevés bancaires
  • les doubles des quittances de paiement
  • les factures
  • les charges (travaux, assurances…)

De plus, les associés doivent tenir un compte précis :

  • des bénéfices qu’ils ont perçus
  • de leurs apports
  • du loyer encaissé

Les SCI peuvent avoir recours aux logiciels intuitifs de comptabilité pour simplifier la tenue des comptes et aux logiciels de création d’une SCI pour faciliter l’immatriculation de l’entreprise. Le logiciel immobilier loyer est efficace pour la gestion locative immobilière de votre entreprise.

Les sources de financement d’une SCI

Une SCI dispose de diverses sources de financement :

  • le recours à l’emprunt
  • les apports des associés en capital
  • les apports des associés en compte courant
  • Les comptes d’associés de la société civile immobilière

Contrairement à la contribution solidaire des associés dans le capital social, les apports en compte courant ne modifient nullement la répartition future des parts sociales de la SCI. Dans ce sens, bien qu’un associé finance la société, il conserve le même nombre de parts qu’à la création de la SCI et n’a aucun droit supplémentaire sur les résultats futurs.

Tout comme le capital emprunté auprès d’un établissement financier, la société civile immobilière doit rembourser les comptes courants d’associés, sans être dans l’obligation de les reverser des intérêts.

Le prêt à une Société Civile Immobilière

Dans l’éventualité où l’acquisition d’un bien immobilier nécessite un financement quelconque, la SCI peut faire une demande de prêt auprès d’une institution financière comme une banque. Pour cela et comme tout prêt immobilier accordé à un particulier, la société devra présenter les mentions légales et les garanties suivantes pour assurer le remboursement du prêt en cas de défaillance :

  • hypothèque sur le patrimoine à financer, etc.
  • caution par un tiers
  • revenus réalisés lors d’une éventuelle mise en location

L’organisme financier a également le droit de demander des informations concernant les revenus des associés, des précisions sur l’objet de la société et d’exiger que les responsables se portent caution solidaire de celle-ci. Les conditions d’emprunt demeurent les mêmes si la SCI requiert un prêt pour financer des travaux en cours de vie.

Assujettissement à la TVA des SCI

Des règles précises sont applicables par rapport à l’assujettissement à la TVA des SCI, notamment en fonction de la qualité des locataires et des caractéristiques des biens loués. Si la société civile immobilière a opté pour l’impôt sur les sociétés, elle peut être soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).

Celle-ci concerne uniquement certains types de contrat de location et exclut le bail d’habitation classique. La SCI peut être soumise à la TVA sur option ou de plein droit.

SCI soumise à la TVA sur option

Dans ce cas de figure, les possibilités sont réduites et les situations restrictives. L’option pour la TVA a une durée de 10 ans renouvelable et implique les SCI louant des biens immobiliers nus à usage professionnel à destination d’un entrepreneur assujetti à la TVA ou pas, par option, comme indiqué dans le bail.

Une fois l’option réalisée au Centre des Impôts, la SCI a le droit de facturer la TVA au locataire, sauf si celui-ci n’y est pas assujetti.

L’option de l’assujettissement à la TVA est intéressante dans le cas où le montant des frais incluant la TVA de la SCI est élevé comme lors de l’acquisition d’un immeuble commercial nécessitant la réalisation de nombreux travaux (façade, toiture…) par des entrepreneurs soumis à la TVA.

Considérées comme contraignantes par rapport à la tenue de la comptabilité (en partie double), peu de SCI choisissent l’assujettissement à la TVA, d’autant plus que cette option n’est applicable que pour certaines SCI.

SCI soumise à la TVA de plein droit

Les SCI soumises à TVA de plein droit sont celles qui :

  • louent des biens immobiliers meublés
  • louent des parkings
  • loue des locaux à usage professionnel ou des locaux aménagés
  • loue des locaux à usage commercial si le propriétaire est impliqué dans l’entreprise locataire

La cession des parts sociales d’une SCI

Un associé peut prendre la décision de se retirer de la SCI à tout moment et pour ce faire, il doit céder ses parts sociales. À noter que cette vente n’entraîne pas obligatoirement la dissolution de la SCI, sauf s’il ne reste qu’un associé. En effet, une SCI doit comporter au moins 2 associés.

Une cession intégrale des parts ou leur regroupement entre les mains d’un seul des responsables justifie la dissolution de la SCI.

La cession des parts sociales doit survenir selon les conditions relatives à l’accord des autres associés sur le futur acquéreur et précisées dans les statuts. Les associés peuvent faire valoir leur droit de préemption. Une fois la cession acceptée, les statuts doivent être modifiés et enregistrés.

Du point de vue de la fiscalité, la cession des parts par un associé-particulier implique une imposition de la plus-value suivant le régime des plus-values immobilières de particuliers. Les profits devront être inclus dans le bilan de la SCI.