La SCI, vraie ou fausse bonne idée ?
Si vous êtes créateur ou chef d’entreprise, vous envisagez peut-être d’acquérir un bien immobilier pour installer votre activité. La SCI est-elle la forme de société qui convient à votre projet ?
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique de société conçu pour acquérir et gérer des biens immobiliers à plusieurs (au minimum deux associés). Son objet social est purement immobilier et ne doit pas comporter de caractère commercial. Elle ne peut donc pas pratiquer l’achat-revente dans le but de réaliser des profits. Pour créer une SCI, les associés, personnes physiques ou morales, doivent verser au capital social des apports en nature ou en numéraire. En échange, ils reçoivent une quote-part de parts sociales de l’entreprise. La SCI est administrée par un gérant qui assure la gestion courante du bien immobilier.
La SCI, quels avantages ?
La SCI présente certains avantages :
- Protection du patrimoine personnel : La SCI est la personne morale qui possède le patrimoine immobilier. En cas de difficulté financière de la société, le patrimoine personnel des associés ne peut être saisi par les créanciers. Seules les parts sociales des associés peuvent servir à régler les dettes.
- Fiscalité avantageuse : Dans une SCI, vous avez le libre choix de votre imposition. Vous pouvez opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR), dans la catégorie « Revenus fonciers ». Mais vous pouvez également opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), qui vous permet de déduire vos charges réelles. En cas de cession cependant, cette option engendre une imposition plus importante. Prenez conseil auprès d’un fiscaliste pour choisir l’option la plus intéressante pour vous.
Facilité de cession : Les associés peuvent céder leurs parts sociales, sans que cela entraîne la vente du bien immobilier.
La SCI, quels inconvénients ?
La SCI présente aussi quelques inconvénients :
- Lourdeur de création : La création d’une SCI nécessite un certain formalisme. Vous devez faire rédiger ses statuts par un professionnel (notaire, avocat, expert-comptable), avant de les faire enregistrer au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Vous avez également une obligation de publicité, à réaliser auprès d’un Journal d’Annonces Légales (JAL), agréé par la Préfecture dont dépend votre siège social. Enfin, vous devez constituer un dossier à déposer au Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
- Tenue d’Assemblées Générales : Au moins une fois par an, vous devez convoquer tous les associés à une Assemblée Générale Ordinaire (AGO) et établir un procès-verbal. Cette assemblée générale sert notamment à valider les comptes annuels. Des Assemblées Générales Extraordinaires (AGE) peuvent être nécessaires pour prendre certaines décisions importantes ou modifier les statuts.
- Obligations comptables : Si vous avez opté pour l’Impôt sur les Sociétés, vous êtes tenu de déposer vos comptes annuels au greffe du Tribunal de Commerce.
En dépit d’une certaine lourdeur de création et de gestion, la SCI reste le statut juridique le plus adapté pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. Elle protège votre patrimoine personnel, vous offre une fiscalité avantageuse et vous permet de céder facilement vos parts sociales. Idéale pour acheter les locaux de votre entreprise, la SCI est une vraie bonne idée.
L’équipe Digidiom
