Par Julia le mercredi 26 juin 2019

 

Les limites de la société SCI

Une SCI, c’est-à-dire une Société Civile Immobilière, est un type bien particulier de personne morale. À l’inverse des SARL, des SAS ou des SA, une SCI n’a pas pour but d’exercer une activité commerciale et de réaliser un chiffre d’affaires, mais de permettre à une ou plusieurs personnes de posséder et d’administrer un bien commercial.

Si cette structure juridique s’impose bien souvent comme le meilleur moyen de détenir un bien immobilier en indivision, il est important de connaître les limites de la SCI.

limites de la sci

La SCI : une structure lourde

Comme toute personne morale, la SCI nécessite la mise en œuvre de démarches administratives fastidieuses lors de sa création. Créer une société n’est pas une opération simple ni rapide. Il faut évidemment identifier les associés (personnes physiques ou personnes morales) qui seront propriétaires du bien immobilier, et définir le capital qui sera apporté par ces associés ; mais il faut aussi s’acquitter de toutes les procédures et formalités obligatoires qui entourent l’immatriculation de la société.

Rédiger les statuts constitue la première étape : il faut qu’ils soient établis de façon claire, complète et conforme à la législation. Ils doivent notamment désigner le mode de nomination du gérant de la SCI, qui peut être ou non un des associés. Ce gérant doit s’assurer que tous les associés signent les statuts, et ensuite procéder au dépôt au greffe du tribunal de commerce, après avoir publié une annonce légale officielle dans un journal habilité.

La SCI est tenue de déposer des comptes annuels à la fin de chaque exercice, et de les faire valider par un expert-comptable. Il est donc souhaitable d’employer un comptable, ou un cabinet comptable, pour s’assurer de la qualité du bilan et du compte de résultat établis chaque année.

Il est important de noter que la responsabilité des associés n’est pas limitée, contrairement à une SARL, mais elle est proportionnelle au montant de leurs apports : selon le nombre de parts qu’un associé possède, son niveau de droits et de responsabilité varie.

La fiscalité peut relever de l’impôt sur les sociétés ou de l’impôt sur le revenu, selon ce que les associés souhaitent adopter dans les statuts.

 

Les limites opérationnelles de la SCI

Une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale, car il s’agit d’une société civile. Il n’est pas possible d’utiliser cette structure pour acheter et revendre des biens immobiliers. Il est simplement possible de louer les locaux, et aucune activité annexe, autre qu’immobilière, n’est tolérée par la loi.

Par ailleurs, à l’inverse des autres personnes morales, la SCI ne peut pas à son tour être associé ou actionnaire d’une autre société. Il n’est donc pas possible d’envisager de filiale détenue par la SCI.

Enfin, une opération menée par une SCI est par le fait une action professionnelle. Elle ne bénéficie donc pas des protections et des avantages des opérations personnelles. Par exemple, lors de l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une SCI, celle-ci ne bénéficie pas du délai de sept jours de rétractation dont bénéficierait un acheteur-personne physique. Les associés ne peuvent pas non plus bénéficier de prêts sociaux ni de prêt d’épargne logement pour la constitution du capital de leur SCI.

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Par Julia le mercredi 26 juin 2019

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