Monter une SCI familiale

Pour la gestion et la transmission de biens immobiliers entre membres d’une même famille, la SCI (Société Civile Immobilière) Familiale représente la solution idéale. Méconnue du grand public, elle organise pourtant ces questions et évite bien des soucis inutiles. Toutefois, comme pour toute entreprise, ce statut comporte ses bons et ses mauvais côtés. 

PRÉSENTATION

La SCI ne peut être créée qu’entre personnes ayant un lien de parenté, par filiation naturelle ou par alliance. C’est un principe indiscutable sans aucune exception. Elle définit un cadre légal clair et indiscutable, en faisant émerger une entité juridique distincte, une personne morale qui devient propriétaire du (ou des) bien(s). Ce statut est donc idéal pour des héritiers devant gérer maisons ou appartements à la suite du décès d’un proche.

CONSTITUTION

Pour ouvrir une SCI, il faut remplir certaines conditions imposées par la loi :

• Il est nécessaire d’être au minimum deux fondateurs,

• La durée de vie de la société ne doit pas dépasser 99 ans,

• Il faut être membre de la même famille,

• Il est nécessaire de rédiger des statuts constitutifs.

La législation n’impose ni condition de nationalité, ni montant minimum pour le capital social.

FONCTIONNEMENT

La société est organisée selon les statuts constitutifs abordés plus haut. Ces derniers régissent les questions de gérance, de pouvoirs des différents membres de la famille, ou encore de majorité nécessaire pour la prise de décision. Ils déterminent toutes les règles essentielles au bon fonctionnement de la structure. Chaque membre qui amène un apport devient associé, et son pourcentage de parts sociales est proportionnel au montant de celui-ci. L’associé est responsable des dettes de la société, à titre personnel et sans délai, peu importe l’importance de sa contribution.

AVANTAGES

Comparée à l’indivision, la SCI est plus flexible et efficace pour la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs individus. Si les statuts sont rédigés correctement, il y a peu de risques de conflits. Cette structure apporte donc des avantages non-négligeables :

• Un cadre solide et strict entre propriétaires,

• Une facilité de transmission, de succession et de répartition du (ou des) bien(s),

• Une gestion simplifiée grâce à la désignation d’un membre choisi pour cet exercice,

• Des avantages fiscaux intéressants (droits de succession plus avantageux, etc.).

INCONVÉNIENTS

En contrepartie, et même si les mauvais côtés ne sont pas très nombreux, certains inconvénients peuvent en repousser plus d’un, considérant leur caractère risqué :

• L’obligation de tenir une comptabilité régulière,

• L’interdiction de conclure des activités commerciales (achat pour revente, location meublée, etc.),

• Des règles strictes en matière de fonctionnement,

• Une responsabilité illimitée (en temps et en montant) de chaque associé,

• Le rattachement fiscal à l’impôt sur les sociétés si l’entreprise réalise des bénéfices par la location.

La SCI constitue donc la réponse idéale au problème de nombreuses familles, que celles-ci aient un patrimoine immobilier conséquent ou non. Avantageuse sur de nombreux points, elle comporte tout de même des risques plus ou moins importants, notamment en matière de responsabilité. Il convient donc de s’assurer de la bonne gestion de cette dernière pour éviter les ennuis.