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Les avantages à choisir le statut SCI

avantages SCI

Par définition, une Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale dont l’objet social met en scène la gestion d’un patrimoine immobilier. La création d’une telle société doit passer par des formalités d’immatriculation et de statuts. Cette entreprise peut être composée de plusieurs associés.

La Société Civile Immobilière propose plusieurs avantages aux associés la constituant.

Qu’est-ce qu’une société civile (SCI) ?

La société civile constitue une entité à part entière vis-à-vis de ses associés. En ce qui concerne la Société Civile Immobilière, il s’agit d’une personne morale dotée d’une existence juridique distinctive soumise à un enregistrement et une immatriculation afin de prouver cette existence.

La constitution de la Société Civile Immobilière dépend des besoins des futurs associés, qui définiront l’objet social dans les statuts de la société.

Quelques mots à propos de l’objet social de la Société Civile Immobilière

En principe, une Société Civile Immobilière n’a aucun but commercial. Cela est en effet défendu par son objet social figurant dans les statuts de la société et devant rester civil sur tous les points :

  • Acquisition d’un bien immobilier ;
  • Construction d’un bien immobilier ;
  • Gestion d’un bien immobilier :

À savoir

  • Acquérir pour remettre ensuite sur le marché ne doit pas faire partie de l’objet de la Société Civile Immobilière, car cela n’est autre qu’une activité commerciale ;
  • Il est toutefois à noter que la revente d’un bien immobilier est accordée, à condition toutefois que la Société Civile Immobilière projette d’en acheter un autre grâce aux fonds récoltés par cette revente.

Quoi qu’il en soit, la question de revente et toute activité commerciale ne peuvent être tolérées qu’occasionnellement dans le cadre d’une Société Civile Immobilière.

Pour davantage de précisions, prenons l’exemple d’un particulier revendant une automobile qu’il a acquise. Cet individu n’est pas pour autant un concessionnaire. Ce cas peut être assimilé à celui de la Société Civile Immobilière qui revend son bien immobilier.

Puisque c’est occasionnel, on ne peut pas dire qu’il s’agit d’une activité commerciale proprement dite. La Société Civile Immobilière n’a pas le droit de proposer de la location meublée, puisque cela est considéré comme une activité commerciale.

Sur le plan fiscal

  • Pour définir le revenu imposable dans le cas où la Société Civile Immobilière loue ses biens immobiliers, il suffit d’enlever du chiffre d’affaires les frais des travaux engagés et les intérêts versés.
  • En cas de déficit, le revenu fiscal de chaque associé en est répercuté, à hauteur de 10 700 euros.
  • Au bout d’une détention d’une quinzaine d’années, la revente des parts de SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les plus-values

En ce qui concerne la succession

  • La transmission se fait au fur et à mesure, sans que cela ait un impact sur la gestion.
  • Grâce à la Société Civile Immobilière, la transmission dans le cadre familial est facilitée, donnant ainsi aux héritiers le titre d’associés. Par ailleurs, la valeur n’est transmise qu’après déduction des dettes.

Sur le plan patrimonial

  • La Société Civile Immobilière s’avère idéale pour éviter l’indivision. Ainsi, le gérant a le pouvoir de décider de la gestion courante, même si les associés ne sont plus sur la même longueur d’onde à ce sujet.
  • Les locaux professionnels de la Société Civile Immobilière ne sont pas exposés aux risques de liquidation judiciaire ou de redressement.

Petit survol sur les avantages et inconvénients

Avantages

Le patrimoine de la société et du particulier est indissociable, la transmission de patrimoine est facilitée, il n’y a plus de question d’indivision et l’apport en capital est limité.

Inconvénients

Les parts de la Société Civile Immobilière sont plus difficiles à vendre qu’un immeuble. C’est la société qui est la propriétaire du bien immobilier et non les associés. Ces derniers supportent une responsabilité personnelle concernant les dettes de la société et le fonctionnement de la SCI est lourd (publicités, désignation d’un gérant, tenue de comptes).

Les limites et inconvénients de la SCI

Lourdeur et coût des formalités pour une SCI

Pour créer votre Société civile immobilière, il va falloir réaliser énormément de formalités, qu’elles soient administratives, fiscales ou juridiques. En effet, alors que cette structure apparait comme simple et très loin des entreprises habituelles, elle est pourtant elle aussi une vraie entreprise, et doit donc être créée de la même façon.

Il va donc falloir rédiger des statuts, remplir les formulaires, publier dans le journal d’annonces légales, aller au greffe et surtout avoir une comptabilité bien tenue et réaliser des assemblées générales annuelles avec tous les associés.

Il faut noter que toutes ces formalités ont un certain coût financier, et que toutes les modifications qui seront réalisées par la suite en auront un aussi.

Fonctionnement de la SCI faillible

La société civile immobilière permet effectivement de se tirer des problèmes créés par l’indivision, c’est-à-dire la mésentente et le blocage possible par les décisions à l’unanimité, mais elle présente elle-même quelques inconvénients dans son processus de prise de décision.

Pour valider une décision, il ne faut pas atteindre l’unanimité mais la majorité. Seulement en cas de désaccord, le problème reste le même et un blocage peut aussi arriver. Il peut être nécessaire d’ajouter un pacte d’associés aux statuts afin de faciliter cette prise de décision, surtout si la SCI comprend un nombre élevé d’associés.

Responsabilité illimitée

En participant à une SCI, il est important de savoir qu’il est possible de se retrouver endetté proportionnellement aux parts prises. La responsabilité financière ne s’arrête pas à l’apport réalisé au capital de l’entreprise comme dans d’autres structures dites à « responsabilité limitée ».

De plus, cet endettement n’aura pas de fin, car la responsabilité est indéfinie dans cette structure. Ce cas de figure reste plutôt rare, heureusement.

Décote des parts sociales

La SCI subit généralement une décote des parts sociales pouvant aller jusqu’à 20%. A cause de cette décote, les associés peuvent avoir du mal à obtenir un prêt personnel auprès de leur banque alors que cette difficulté aurait été estompée dans le cadre d’un achat en indivision.

Il peut être très intéressant cependant de fonder une SCI familiale.

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