Par Julia le jeudi 16 mai 2019

Pourquoi la SCI nous fait rêver ?

La SCI, qu'est-ce que c'est ?

Sous toutes ses formes, la Société Civile Immobilière fait rêver car elle est source d'intérêts fiscaux non négligeables dans plusieurs secteurs : protection des proches (décès, séparation, etc.), diminution des droits de succession et de donation, plus-value réalisée sur une vente immobilière, indivision (succession), etc. Les biens immobiliers appartiennent à la SCI et non aux associés personnellement et ce sont les dispositions légales envers la SCI qui s'appliquent et non pas celles dédiées aux particuliers.

La SCI est constituée au minimum de deux personnes (physiques ou morales) qui deviennent associés. Chacun d'entre eux reçoit un certain nombre de parts sociales, significatives de leur implication dans la SCI. Les formalités de création sont les mêmes que pour toute autre société : rédaction et signature des statuts, publication d'une annonce légale dans un journal habilité (JAL) et transmission au greffe du Tribunal de Commerce ou au CFE (Centre de Formalités des Entreprises).

A l'intérieur de la SCI, c'est le gérant soutenu par les statuts et les autres associés réunis en Assemblée Générale, qui prend les décisions et assure la gestion des parts sociales. Lors d'une rentrée d'argent et une fois les charges déduites, le bénéfice est réparti entre les associés en fonction du nombre de parts sociales dont ils disposent.

Les formes de SCI et leurs particularités

  • La SCI familiale : constituée dans le but d'éviter aux héritiers le système de l'indivision, pour faciliter les donations, pour protéger réciproquement les conjoints dans un couple non marié, non pacsé, etc.
  • La SCI de location : proche de la SCI familiale, elle est généralement constituée des membres d'une même famille qui souhaitent, par exemple, louer les biens immobiliers "familiaux".
  • La SCI de construction-vente : alors que l'objet social d'une SCI est d'ordre civil, cette forme de SCI est dédiée à la "promotion immobilière". Elle permet ponctuellement, d'acquérir un terrain et de construire un immeuble en vue de sa revente avec bénéfice. Cette SCI peut être dissoute une fois l'objectif atteint.
  • La SCI d'attribution : elle permet la construction ou l'achat de biens immobiliers qui sont divisés entre les associés acquéreurs. Lorsque le partage est réalisé, cette SCI est dissoute.
  • La SCI de jouissance à temps partagé : ordinairement, elle permet aux associés d'occuper un bien immobilier sur une certaine période ou de louer ce bien sur la même période.

La notion de transmission, première raison de création d’une SCI

Pour une famille qui constitue une SCI, le rêve est d'éviter que les héritiers soient "prisonniers" du système de l'indivision mais aussi; d'échapper à la fiscalité complexe de la succession hors SCI. Lors de la transmission par succession de parts de la SCI, c'est leur valeur nette (actif moins passif) qui est prise en compte, provoquant une baisse de la valeur des parts et réduisant l'impôt sur la transmission. La donation hors SCI bénéficie de quelques abattements mais oblige le bénéficiaire à régler un "droit de mutation à titre gratuit" qui représente de 5 à 45% de la donation. Dans la SCI, la donation s'illustre par la transmission de parts sociales qui sont vendues ou cédées. La valeur de ces parts est nette de toutes les charges dues par la SCI y compris les emprunts. Il faut noter que les parts sociales de la SCI sont systématiquement "décotées" d'environ 10%.

Des avantages pratiques

La SCI fait rêver les entrepreneurs pour qui il est plus avantageux de différencier la partie activité-exploitation de la partie immobilière. Si l'activité est en difficulté, l'immobilier est protégé des éventuelles procédures de recouvrement. Ces mêmes entrepreneurs pourront, en fin d'activité (retraite, changement de cap professionnel, etc.) céder l'activité et conserver la SCI. Les biens immobiliers pourront être loués à l'acquéreur et permettre au partant de percevoir un loyer.

Les associés créateurs d'une SCI de construction-vente rêvent de créer ce type de SCI qui, bien qu'elle soit légale, constitue un moyen d'éluder l'aspect commercial de la revente de biens immobiliers dans le but de faire des profits.

Après l'acquisition d'une villa au soleil, les associés de la SCI de jouissance à temps partagé peuvent rêver de bénéficier de la meilleure période d'occupation pour profiter des lieux de façon optimum.

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Par Julia le jeudi 16 mai 2019

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