SCI : Bien immobilier

Société civile immobilière : un montage avantageux

Si vous désirez acheter un bien immobilier à plusieurs sans être touché par les inconvénients des principes de la copropriété ou de l’indivision, créer une SCI immobilière constitue une solution sur-mesure.

Suite à la création d’une SCI immobilière, les associés :

• partagent les risques inhérents à la gestion d'un patrimoine immobilier (insolvabilité, dettes et autres frais),
• peuvent se protéger et sécuriser leurs parts en poursuivant la SCI suite au décès de l'un des associés,
• évitent les conséquences et les inconvénients d'une indivision,
• peuvent acquérir des biens plus importants qu’individuellement.
• Ces derniers ont également des obligations à respecter lors de la vie de la société :
• établir la comptabilité de la SCI,
• faire approuver les comptes de l’entreprise par les personnes et les autorités concernées,
• établir le taux d’imposition applicable sur les revenus imposables de la société.

Une société civile immobilière : un cadre légal souple pour la transmission du patrimoine immobilier

La création d’une société civile immobilière permet aux associés de transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants ou de faire une donation à leurs bénéficiaires tout en conservant les droits de jouissance et de gestion.

Pour constituer une SCI, les associés doivent être au moins 2 sans aucune limite sur le nombre maximal. Dans le même sens, il n’existe aucune condition de nationalité ou de qualité et les associés peuvent être de la même famille.

La SCI est normalement composée d’un capital social sans minimum légal qui est par la suite divisé en parts sociales égales entre les associés. Ces derniers doivent désigner le gérant de la SCI immobilière et définir la nature ainsi que la durée de son mandat.

En acquérant un bien immobilier par interposition d’une SCI, les résultats sont maximisés et les démarches administratives ainsi que juridiques simplifiées. Les éventuels emprunts pour financer l’achat du patrimoine immobilier ou les travaux relatifs sont faits au nom de la société, ce qui inspire davantage confiance aux établissements bancaires et aux institutions financières spécialisées.

Acheter un immeuble avec une SCI : le financement

Les associés désirant créer une société civile immobilière se posent souvent la question du financement du ou des éventuels biens immobiliers qui seront exploités par la société.

Il existe principalement deux stratégies d’acquisition :

• le recours à un financement externe comme un prêt immobilier
• le financement de l’immeuble par les associés de la société eux-mêmes

Selon les besoins de la SCI immobilière, ces solutions de financement peuvent être cumulées.

Cet article étudie le financement par endettement des associés, par endettement de la SCI immobilière, par apport en compte courant et par apport en capital.

Acquisition de l’immeuble par endettement de la SCI

La gestion d’une société civile immobilière est inévitablement rythmée par l’acquisition de différents biens immobiliers habituellement financés par un ou plusieurs emprunts. En règle générale, les conditions et les formalités relatives à ce type de financement sont semblables à celles prévues pour une personne physique.

D’autres règles méritent une plus grande attention, car elles impliquent la responsabilité personnelle et indéfinie des associés.

Dans cette veine, les associés d’une SCI immobilière sont responsables des dettes et de l’insolvabilité de la société sur leurs biens personnels, selon la valeur de leurs parts sociales. Il est coutume que l’établissement bancaire réclame des garanties personnelles à chacun des associés. Ces derniers doivent disposer de la capacité de remboursement nécessaire, au risque que la banque refuse le financement du projet.

Acquisition de l’immeuble par apport en compte courant/apport en capital

  Acquisition de l’immeuble par apport en capital

Cette solution concerne principalement les associés qui en ont les moyens. Ces derniers injectent les fonds nécessaires au capital de la société civile immobilière pour financer l’acquisition d’un ou de plusieurs immeubles. Il est en pratique assez rare que les associés financent en totalité l’acquisition de l’immeuble en effectuant des apports en compte courant.

  Acquisition de l’immeuble par apport en compte courant

L’acquisition d’un bien immobilier en ajoutant des fonds par le biais du compte courant d’associés a relativement les mêmes conséquences qu’un apport en capital. Les associés versent des fonds à la SCI. Ils effectuent leurs apports en compte courant et peuvent récupérer ces montants partiellement ou dans leur totalité.

Cette somme peut également être productive d’un bénéfice qui sera par la suite déduit des revenus de la société.

  Acquisition de l’immeuble par endettement des associés

Les associés d’une SCI peuvent également prendre la décision d’emprunter personnellement des fonds auprès d’une institution financière pour financer l’acquisition de l’immeuble. Ils effectuent par la suite un apport en compte courant ou un apport en capital.

La première solution leur permet de récupérer graduellement les apports et de rembourser l’emprunt souscrit personnellement.

L’achat immobilier en commun

La création d’une SCI permet l’acquisition d’un bien immobilier en commun entre ascendants, descendants ou conjoints. L’achat immobilier partagé est une solution judicieuse de plus en plus sollicitée par les particuliers avec l’objectif de séparer et d’habiter ces locaux.

Cette économie d’échelle permet de contourner la hausse des prix au mètre carré tout en optimisant la transmission fiscale et juridique du bien immobilier. À noter que c’est la société qui est considérée comme propriétaire.

Est-il possible d’acheter pour revendre ?

Une société civile n'a pas le droit d'avoir des activités commerciales prépondérantes. Relevant de l’existence juridique des sociétés civiles de droit commun définie par le code civil, les sociétés civiles immobilières doivent uniquement avoir une activité de nature civile. L'activité commerciale des SCI n’est juridiquement possible que si elle est « accessoire à l'activité civile et dans son prolongement ».

Par conséquent, si le projet implique l’achat d’un bien immobilier pour ensuite le revendre et générer des bénéfices, il sera assimilé à une activité de promoteur exclue de la SCI. Les dérogations à cette règle s’appliquent si l’achat ou la revente d’un bien immobilier est occasionnel et ponctuel.

Si vous désirez acquérir un logement immobilier au nom d’une SCI, d’en savoir davantage sur la préparation de la comptabilité d’une SCI ou de connaître les rouages du revenu locatif relatif au remboursement des emprunts, n’hésitez pas à solliciter l’aide des formalistes de Digidom.

Ils vous aideront à trouver les établissements bancaires adéquats à votre situation afin d’obtenir les meilleurs prix.